La Ley de Segunda Oportunidad permite, en algunos casos, conservar la vivienda habitual si se demuestra capacidad para pagar la hipoteca. Esto suele lograrse mediante un plan de pagos en lugar de liquidar todos los bienes. Cada caso debe analizarse con asesoramiento legal especializado.
Abogado Concursal experto en Ley de Segunda Oportunidad
Colegiado 20205 ICAV
Ley Segunda Oportunidad y Vivienda Habitual
Una de las principales inquietudes al acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad es qué sucederá con mi vivienda habitual, ya sea una casa, un piso u otro tipo de inmueble.
Es esencial entender en qué situaciones es posible conservarla y bajo qué circunstancias podría llegar a perderse. Por eso, hay que conocer los factores clave que influyen en el tratamiento de los inmuebles dentro del procedimiento y qué aspectos puedenfavorecer la protección de la vivienda mientras se busca la cancelación de deudas.
¿Qué pasa con tu vivienda al acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad?
Una persona insolvente que recurra a la Ley de Segunda Oportunidad podría enfrentarse a la posibilidad de perder sus inmuebles, incluidos su vivienda habitual o una segunda residencia, ya sea que estén totalmente pagados o aún tengan hipoteca pendiente.
Sin embargo, la ley ofrece mecanismos que pueden permitirle conservar su vivienda habitual, dependiendo de las circunstancias específicas del caso.
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Clasificación de la gestión de inmuebles en un procedimiento concursal
Un inmueble puede conservarse o perderse dependiendo de las siguientes circunstancias:
Ejecución de inmuebles hipotecados antes de la liquidación: Se ejecutan si no son esenciales para la actividad del deudor o si han pasado más de 12 meses sin abrirse la liquidación.
Enajenación antes de la liquidación: Los inmuebles no esenciales pueden venderse en cualquier momento con autorización judicial, bajo ciertas condiciones de valor y acuerdo.
Inmuebles enajenados en la liquidación: Durante la liquidación, los inmuebles pueden ser vendidos para saldar deudas, generalmente mediante subasta.
Ventas directas de bienes: El juez puede autorizar la venta directa de inmuebles hipotecados, siempre que se supere el precio mínimo pactado y se realice al contado.
Cesión en pago o para pago: El deudor puede ceder inmuebles para pagar deudas, con una tasación homologada y si se cumplen las condiciones legales.
¿Cuán es no liquidable el inmueble?
En ciertos casos, el deudor puede mantener un inmueble durante el proceso concursal, al menos de forma temporal. Esto puede ocurrir si:
Tiene bienes en su patrimoniosuficientes para cubrir las deudas sin necesidad de vender el inmueble.
El inmueble es necesario para su actividad económica.
Si el acreedor hipotecario prefiere mantener el acuerdo y los pagos se cumplen.
Se acuerda un plan de pagos u otro acuerdo formal para mantener el inmueble.
Cuando el inmueble no es atractivo para la venta debido a arrendamientos, usufructos o el bajo valor del inmueble.
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Factores que pueden llevar a la pérdida de la vivienda bajo la LSO
Algunos factores influyen significativamente a la decisión de enajenar la vivienda. Los principales son:
Estado de pago del inmueble: Si ya está completamente pagada o no.
Cantidad de deuda pendiente: Tanto la deuda por pagar como la impaga.
Capacidad del deudor: Para pagar las cuotas hipotecarias.
Valor del inmueble: En el mercado y su estado.
Tipo de propiedad: Si es vivienda habitual, segunda residencia...
Situación del inmueble: Si está libre, arrendado…
Conserva tu vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad
Las vías que aún pueden aplicarse para evitar perder la vivienda bajo la Ley de la Segunda Oportunidad son las siguientes:
A través de un plan de pagos (reforma de 2022):
Con la nueva ley, el deudor puede conservar la vivienda habitual si sigue un plan de pagos. Este plan tiene una duración de 3 años (o 5 si la vivienda no se ejecuta, vende ni cede) y debe incluir los compromisos para pagar las deudas pendientes.
Suspensión de ejecución o no enajenación de la vivienda:
En algunos casos, el deudor puede evitar la venta o ejecución de la vivienda habitual si existen razones justificadas (como que no convenga la enajenación o que se continúen realizando los pagos hipotecarios).
En cualquier caso, para poder acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad y evitar posibles complicaciones, es esencial contratar un abogado experto en la materia. De esta forma te asegurarás que el proceso se está gestionando como corresponde y podrás aumentar tus posibilidades de éxito.
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Conclusiones y recomendaciones: Expertos de Law&Ko
Concluimos que sí se puede conservar una vivienda habitual. Sin embargo, no es posible prever al 100% esa garantía, ya que no hay una norma específica que determine de manera exacta en qué situaciones un deudor que se acoge a la Ley de Segunda Oportunidad puede conservar su vivienda.
Por lo tanto, serán los tribunales quienes, caso por caso, evalúen las circunstancias particulares de cada persona y tomen una decisión en función de los detalles específicos de su situación.
De manera que, para conservar la vivienda, habrá que evitar todos los supuestos casos que fomentan su pérdida y considerar aquellos que permiten conservarla, teniendo el respaldo de un profesional especializado.
FAQs Ley Segunda Oportunidad y Vivienda Habitual
En ciertos casos, la Ley de la Segunda Oportunidad permite mantener la vivienda habitual, siempre que el deudor pueda seguir pagando la hipoteca. Esto suele gestionarse a través de un plan de pagos, evitando la venta forzosa del inmueble. Es fundamental contar con asesoramiento legal para valorar cada situación.
¿Qué ocurre con la vivienda en la Ley de Segunda Oportunidad?
La vivienda del deudor puede ser utilizada para saldar deudas, ya sea mediante su ejecución (si está hipotecada), venta o cesión. Sin embargo, en algunos casos, como con un plan de pagos aprobado, el deudor podría conservar la vivienda si cumple con los compromisos establecidos.
¿Se puede vender la vivienda habitual estando en un plan de pagos?
Sí, se puede vender la vivienda dentro de la liquidación concursal. El deudor puede solicitar cambiar de la exoneración provisional a la exoneración por liquidación patrimonial si, por ejemplo, no obtiene la exoneración definitiva con el plan de pagos o si este es revocado.
¿Qué supone tener varias propiedades a mi nombre?
Tener varias propiedades puede aumentar las posibilidades de que una o varias de ellas se utilicen para liquidar las deudas en el procedimiento concursal.
Sin embargo, algunas propiedades podrían ser consideradas inembargables o no afectas a la ejecución si no son segundas viviendas y son necesarias para el negocio o actividad del deudor.
¿Es posible conservar la vivienda al liquidar el régimen de gananciales?
Sí, es posible que el cónyuge del deudor conserve la vivienda habitual al liquidar el régimen de gananciales en un concurso. El cónyuge puede adquirir la vivienda, pagando su parte correspondiente del valor de mercado o tasación. De esta forma, el inmueble quedaría fuera de la liquidación de deudas si el cónyuge tiene los fondos para hacerlo.
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